REX 2025. Analiza rynku nieruchomości jako podstawy wyceny — relacja z warsztatów w Falentach

28–30 marca 2025 r., Falenty Biznes i Wypoczynek, Al. Hrabska 4b, Raszyn-Falenty

Jedenaście lat. Tyle minęło od ostatniej edycji warsztatów REX, które w marcu 2014 roku odbyły się we Wrocławiu. W ostatni marcowy weekend REX wrócił — tym razem do podwarszawskich Falent, gdzie zjechało około pięćdziesięciu rzeczoznawców majątkowych, dla których analiza rynku to nie rubryka do wypełnienia w operacie, tylko realne narzędzie pracy. Trzy dni, sześć sesji, dwadzieścia cztery godziny zajęć — od podstawowych pojęć aż po modele ogólnopolskie.

Organizatorem warsztatów było Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, patronat objął Polski Instytut Wyceny, a całość poprowadził — tak jak przed laty — Tomasz Kotrasiński.

Od pojęć do modeli

Program został pomyślany jako droga: od fundamentów do zaawansowanych zastosowań, bez przeskakiwania etapów.

Piątek zaczął się od rzeczy pozornie oczywistych — czym właściwie jest analiza rynku nieruchomości, czemu ma służyć i dlaczego dane rynkowe są tak specyficznym materiałem badawczym. Po południu przyszła kolej na cenę jako zmienną objaśnianą, typy cech nieruchomości, podobieństwo nieruchomości oraz statystykę opisową jako sposób opisu rynku.

Sobota była dniem ekonometrii — ale ekonometrii mówionej językiem rzeczoznawcy. Estymacja punktowa i przedziałowa, transformacje zmiennych, regresja jako metoda budowy modelu wartości i, co dla wielu uczestników okazało się sednem sprawy, określanie „wag wpływu” cech rynkowych wprost z równania modelu. Poruszono też temat analizy międzyrynkowej i przenoszalności wyników — pytanie, które w praktyce wraca przy niemal każdej wycenie na cienkim rynku lokalnym. Popołudniowa sesja przeniosła te pojęcia na ekran: XLStat i autorski arkusz REX pokazane w działaniu, na rzeczywistych zbiorach danych.

Niedziela należała do praktyki. Najpierw przegląd modeli — sub-lokalnych, lokalnych, regionalnych i ogólnopolskich — wraz z analizami przygotowywanymi dla potrzeb specjalnych. Na koniec, klamra spinająca całe warsztaty: pokazanie, jak wyniki analizy rynku wchodzą wprost do metod podejścia porównawczego — do metody porównywania nieruchomości parami, metody korygowania ceny średniej, metody analizy statystycznej rynku, a także do metody kapitalizacji prostej traktowanej jako metoda porównawcza.

Wraca jak bumerang: jakość danych

Uczestnicy wrocławskiej edycji sprzed lat zapamiętali, że najważniejszy wniosek ze szkolenia nie dotyczył wcale matematyki, lecz danych — tego, że akt notarialny opisuje ledwie ułamek cech mających wpływ na wartość, a model jest wart dokładnie tyle, ile baza, na której go zbudowano. Jedenaście lat później, przy nieporównanie lepszych narzędziach obliczeniowych, ten sam temat wrócił w dyskusjach z tą samą siłą. Naciśnięcie „entera” wciąż jest najłatwiejszą częścią wyceny.

Co zostaje po warsztatach

Największą wartością REX-a jest to, że nie kończy się na teorii. Uczestnicy wyjechali z Falent nie tylko z notatkami, ale z konkretnymi narzędziami — arkuszem REX, znajomością XLStat i, co najważniejsze, ze zrozumieniem, skąd biorą się liczby, które podpisują we własnych operatach.

Dziękujemy wszystkim uczestnikom za trzy intensywne dni, mnóstwo pytań i dyskusje, które ciągnęły się długo po zakończeniu sesji. Mamy nadzieję, że na kolejną edycję nie trzeba będzie czekać następnych jedenastu lat.

Informacje o kolejnych edycjach szkoleń PSRM znajdą Państwo w zakładce Szkolenia.

Poniżej można zapoznać się z agendą szkolenia.