TRENDY 2024. DETEKCJA, POMIAR, AKTUALIZACJA

Specjalistyczne warsztaty narzędziowe z zastosowania i obsługi arkusza TREND w praktyce rzeczoznawcy majątkowego, które odbyły się 16 listopada 2024 r. w Warszawie.

Celem warsztatów narzędziowych TRENDY 2024 było udostępnienie rzeczoznawcom majątkowym wiedzy niezbędnej do praktycznego wykorzystania użytecznego i wygodnego narzędzia używanego przez rzeczoznawców majątkowych – specjalistycznego arkusza TREND, służącego do analizy trendów oraz aktualizacji cen w procesie wyceny nieruchomości.

Warsztaty specjalistyczne opierały się na praktycznym założeniu, że jedyny sensowny sposób praktycznego rozwiązania problemów to połączenie wiedzy, narzędzi i ćwiczeń: Wiedza + Narzędzia = Umiejętności. Umiejętności + Ćwiczenie = Doświadczenie.

PROGRAM WARSZTATÓW

1. Cześć ogólna. Zmiany cen i trendy na rynku nieruchomości. Pojęcia i metody.

W tej części przedstawiono niezbędną rzeczoznawcy majątkowemu wiedzę o zmianach poziomu cen na rynku nieruchomości, trendach, ich detekcji i pomiarze oraz sposobach aktualizacji cen. Wyjaśnione zostały pojęcia niezbędne do tego, żeby rzeczoznawca majątkowy wiedział co i dlaczego robić. Przedstawiono jakie problemy związane z analizą danych rynkowych występują w praktyce rzeczoznawcy majątkowego i jak ogólnie z nimi postępować.

• Zmiany cen w czasie, zmiany poziomu cen, zmiany średniej ceny a trendy cenowe na rynku nieruchomości – różnice i podobieństwa różnych pojęć używanych do opisu zmian cen w czasie i ich wykorzystanie w praktyce rzeczoznawcy.
• Rodzaje trendów cenowych na rynku nieruchomości, ich charakterystyka i sposoby opisu.
• Miary trendów na rynku nieruchomości: miary bezwzględne i względne, w wymiarze rocznym, miesięcznym i dziennym. Wzory obliczania i przeliczania wzajemnego różnych wymiarów trendu i aktualizacji cen.
• Sposoby badania trendów cenowych. Metody miar przeciętnych/średnich, metoda tzw. caeteris paribus, metoda powtórnych sprzedaży, regresje proste i wielorakie, regresje liniowe i nieliniowe, indeksy cenowe proste i hedoniczne.
• Metody regresji liniowej i nieliniowej jako podstawa działania arkusza specjalistycznego TREND. Metody regresji wykorzystywanej na rynku nieruchomości a analiza szeregów czasowych, podobieństwa i różnice. Pojęcia wykorzystywane w analizach regresyjnych trendu. Metoda najmniejszych kwadratów jako podstawa metod regresyjnych. Regresja parametryczna i nieparametryczna. Regresja liniowa i nieliniowa. Model trendu i równanie trendu. Wymiar i istotność trendu, dokładność i przedział ufności. Reszty trendu i ich analiza. Odstawanie i wpływowość danych i ich analiza.
• Działanie regresji liniowej i nieliniowej, warunki użycia metod regresyjnych na rynku nieruchomości. Szczegółowy tok analizy trendu metodami regresyjnymi. Trendy liniowe i nieliniowe. Analiza reszt trendu jako podstawowa metoda doboru modelu trendu. Analiza danych odstających oraz wpływowych i ich uwzględnianie w analizie trendu.
• Fundamentalna zależność pomiędzy liczbą i zmiennością danych a dokładnością i istotnością uzyskanych wyników analizy trendu. Jak wybrnąć z dylematu pomiędzy liczbą danych a zmiennością? Rozszerzanie i zawężanie rynku jako sposoby postępowania problemami analizy trendu. Metody hedoniczne jako sposób radzenia sobie z problemami analizy trendu.
• Aktualizacja cen na poszczególne daty w okresie analizy i poza nim oraz indeks cenowy jako praktyczny wynik analizy trendów na rynku nieruchomości. Wykorzystanie wyników analizy trendu i aktualizacji cen w wycenie nieruchomości i innych czynnościach rzeczoznawcy majątkowego.

• Część techniczna. Budowa, funkcje i obsługa specjalistycznego arkusza TREND.

W tej części przedstawiono i omówiono specjalistyczny arkusz analizy TREND, jego budowa, poszczególne funkcjonalności oraz jego obsługa od strony manualnej. Pokazano co oznaczają, co robią i co mówią rzeczoznawcy majątkowemu poszczególne parametry, tabele i wykresy arkusza analitycznego, w nawiązaniu do metod i pojęć poznanych w części ogólnej warsztatów. Jak wgrywać dane i wybierać okresy analizy i daty aktualizacji. Jakie są kolejne kroki analizy trendu i aktualizacji cen na różne daty. Jak przenieść tok i wyniki analizy do rozdziału poświęconego uwzględnieniu zmiany poziomu cen w operacie szacunkowym lub innym opracowaniu. Przedstawiono także rozdział z analizą trendu do późniejszego wykorzystania w opracowaniach wykonywanych przez rzeczoznawców majątkowych.

• Cześć praktyczna. Szczegółowe analizy trendu dla różnych przypadków.

W tej części przedstawiono jako ilustracja kilkadziesiąt przykładów analizy trendu oraz zostanie przeprowadzone szczegółowo, krok po kroku kilkanaście rzeczywistych analiz trendu i aktualizacji cen. Co istotne, wszystkie te przykłady analiz wykonywano na rzeczywistych danych transakcyjnych, które były wykorzystywane w rzeczywistej wycenie nieruchomości.

Zaprezentowano wykorzystanie arkusza TREND dla różnych rynków nieruchomości, różnych typów nieruchomości, różnych typów występujących trendów. Pokazano jak sobie radzić z analizą trendu i aktualizacją cen przy różnej dostępności, liczbie, zróżnicowaniu i jakości posiadanych danych. Analizy trendu przeprowadzone zostały krok po kroku, z wyjaśnieniem jak i co robić, na co zwracać uwagę, jaki sposób analizy w związku z tym wybrać i jak ją przeprowadzić dla danego przypadku. Przykłady analiz dobrano tak aby obrazować poszczególne typy analizy i różne zjawiska i/lub problemy występujące w toku realnej analizy trendu, z którymi się może spotkać rzeczoznawca majątkowy. Przykłady te pokazały, jak sobie poradzić z tymi problemami.